家賃・賃料未払いによる立退きを請求したい方へ
家賃・賃料を滞納している賃借人がいる場合、家賃・賃料未払いを理由に賃貸借契約を解除した上で建物から出て行ってもらうこととなります。
しかし、家賃・賃料の未払いがあれば必ず契約が解除できるわけではありません。
通常の建物賃貸借契約の解除には「当事者間の信頼関係が破壊されたといえる事情」が必要とされています。
どのような場合に信頼関係が破壊されたといえるかどうかはケースバイケースなので個別に弁護士にご相談いただくことになりますが、家賃・賃料未払いの場合、一般に１か月分から２か月分の滞納だけでは信頼関係が破壊されたと考えられていません。
家賃・賃料未払いによる立退きが裁判上認められるためには、未払いの家賃・賃料が少なくとも３か月分以上溜まっている状態であり、かつ、支払いを催告してもなお賃借人が支払ってこないことが必要とされています。
このことは、契約書に「家賃を１か月分滞納したら契約を解除できる」と定めているような場合であっても同じです。
そのような契約条項になっているとしても、３か月分以上未払いが溜まり、かつ、未払賃料の支払いを催告してもなお賃借人が支払ってこないという状態になってから明渡訴訟を起こすことになります。
どのようなタイミングで何をすればよいのかわからず、ついつい甘い顔をしていたら家賃・賃料の滞納額が多額になってしまったというケースがよくあります。
居住用であれ事業用であれ建物の家賃・賃料を滞納する賃借人は資金繰りに問題が生じている状態にあることがほとんどですから、家賃・賃料の滞納額が多額になるまで放っておいた場合全額の回収はほぼ不可能となります。
滞納額が多額になってからではなく、滞納が生じた早い段階から立退きを請求することを念頭に準備をすることをおすすめします。
具体的にいつ何をすべきかについては、個別案件に応じて弁護士が適切なアドバイスをさせていただくことになりますが、家賃・賃料未払いによる立退きに関しては、裁判や強制執行以前の段階で話し合いにより任意に出て行ってもらえるよう交渉することも重要です。
裁判には費用と時間がかかりますし、勝訴しても開き直った賃借人が居座れば明渡しの強制執行に費用と時間がさらにかかります。
未払いの家賃・賃料についても、勝訴しても相手に資力がなければ回収できません。
任意に出て行ってもらえるのであれば、未払の家賃・賃料や原状回復費用の一部を減額するといった譲歩をすることも検討すべきでしょう。
