個人オーナーの方へ

1 不動産投資をする個人オーナーの増加

最近は、不労所得の獲得や、相続税対策などを目的として、マンションやアパート、ビルを用いた不動産投資をする個人オーナーの方が増加しています。

具体的な方法はオーナーそれぞれによって異なり、居住者等のエンドユーザーと直接に契約を締結する場合もあれば、不動産会社に一括して賃貸しその会社がエンドユーザーに転貸するサブリースの形式を採る場合もあります。

 

2 賃料滞納問題の解決の必要性

居住者等のエンドユーザーがきちんと家賃(賃料)を支払っている間は問題ありませんが、ひとたび家賃(賃料)の不払が発生すると、貸主(オーナー)としては、固定資産税等の支払や、銀行等の金融機関から融資を受けている場合における返済など、収支計画に支障を来しますから、早急かつ確実に解決をする必要があります。

また、サブリースの場合は、サブリース業者が家賃保証などをしている場合もありますが、サブリース業者も利益が出ない状態が続けば中途解約をして撤退してしまうことが考えられます。

そうすると、貸主(オーナー)と居住者等のエンドユーザーとの直接契約の形態になりますから、いずれにしても解決を求められることになります。

 

3 法的手続の必要性

貸主(オーナー)としては、借主が家賃(賃料)を支払わないのであれば、賃貸借契約を解除して対象物件である建物(部屋)を明け渡してもらい、きちんと家賃(賃料)を支払ってくれる新たな借主と賃貸借契約を締結する必要があります。

しかし、いくら借主が家賃(賃料)を支払わないとしても、借主の意思に反して勝手に鍵を交換したり建物(部屋)の中にある物を搬出したりすることは、法律上、自力救済といって厳に禁じられています。

したがって、借主が自主的に建物(部屋)を明け渡してくれない場合には、訴訟を提起して勝訴判決を取得し、これに基づいて強制執行を行う必要があります。

 

4 本人訴訟の困難性と弁護士に依頼する必要性

訴訟や強制執行という手続は、弁護士に依頼せずに貸主(オーナー)ご本人が裁判所に申し立てて行うことができます(一般に「本人訴訟」と呼ばれています。)。

しかし、訴訟を起こすこと自体、専門的な知識を要するものです。

どのような書面を作成してどのような書類を提出するのかを調べる必要がありますし、訴訟手続自体は平日の日中に行われるので、貸主(オーナー)ご本人がこれに出席する手間がかかります。

しかも、勝訴判決を取得したにもかかわらず、その取り方に問題があった場合、強制執行ができないことがあります。

そのような事態になったら、それまでに重ねた手間が水の泡となるとともに、借主の立退きにも時間がかかって、家賃(賃料)の入らない時間がさらに長くなってしまいます。

このように、本人訴訟は手間がかかるとともにリスクの大きな手法だと考える必要があります。

弁護士に依頼することで、このような手間とリスクを大幅に軽減し、早急かつ確実な解決を図ることが可能となります。

したがって、ぜひ早急に弁護士にご相談いただきたいと思います。

 

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