賃料（家賃）の回収方法について

家賃・地代などの賃料が滞納されることは、賃貸人・貸主にとっては、非常に切実な問題となる場合があります。

したがって、賃料をいかに確実に回収するのかということは、賃貸人にとって重要な問題です。

賃料の滞納が生じた場合、賃貸人としては、できる限り早く、その問題に着手し解決策を模索しなければなりません。

場合によっては、不動産の賃貸借契約の解除（解約）と、それに伴う不動産の明渡しまで視野に入れて対策を講じなければならないこともあります。

では、どのように賃料の回収を進めていけばよいでしょうか。

賃料滞納が発生した場合、回収のための手段として、以下のようなものがあります。

１　内容証明郵便による催告

賃料不払いが発生した場合、借主に対して内容証明郵便を送付し、賃料の支払いを求めます。

弁護士名を記載した内容証明郵便によって支払いを催告することで、借主側に支払いが必要であることをきちんと認識・自覚してもらうことができます。

なお、内容証明郵便で未払い賃料の支払いを催告する際、未払いが解除可能な期間に及んでいるときは、賃料の支払いがなければ賃貸借契約を解除する旨の解除予告付きの催告をする場合があります。

そのような場合、催告期間内に未払い賃料を支払わない場合には、当然に賃貸借契約解除の効果が発生することを内容とする停止条件付き契約解除の通知を行うことで、内容証明郵便を１回送付するだけで未払い賃料の催告と契約解除通知とを行うことが可能です。

通常、賃貸借契約にあたっては連帯保証人をつけていただいていることが多いと思いますので、借主から賃料が支払われない場合には、連帯保証人に対して賃料を請求します。

借主への請求と同時に連帯保証人に請求することも可能です。

賃貸借契約を解除しないまでも、今後賃料の滞納が繰り返される懸念がある案件においては、公正証書の作成や、即決和解を利用することを検討します。

公正証書は公証人が作成する公文書であり、金銭の支払いを目的とする請求については、不履行の場合の強制執行が可能となります。

しかし、公正証書では建物の明け渡しについては執行力が認められないので、将来、建物の明け渡しについての執行力も得ておきたい場合には、即決和解（訴え提起前の和解手続）を利用することを検討します。

但し、この即決和解手続を利用するためには、和解条項について双方が合意する前提で、当事者双方が裁判所に出頭することが必要となります。

任意の支払いが期待できない場合は、以下の法的措置の中から事案に応じて適切な手段を選択し、実行することになります。

これらの法的措置を講ずれば、相手方の財産を差し押さえる強制執行などの法的措置を取ることが可能となります。

支払督促手続とは、「支払督促」という書類を裁判所から相手方に送付して貰い、相手方の反論がなければ、「支払督促」に記載された債権を認めてもらい、強制執行をすることができる制度です。

しかし、相手方が異議を申し立てた場合には、「支払督促」は効力を失ってしまい、通常の訴訟に移行することになりますので、相手方が滞納の事実については争っていないが、支払うお金がないため、支払えないという場合に有効な手続となります。

少額訴訟手続とは、６０万円以下の金銭の支払を請求する訴訟を提起する際に求めることができる特別な訴訟手続で、原則として審理を１回のみで終わらせて直ちに判決を行う手続です。

訴訟手続は時間がかかるというイメージはあるかと思いますが、元々支払う気のない債務者とはどれだけ交渉を続けても意味がありません。

それよりは、多少時間がかかる可能性があるとしても、訴訟の提起に踏み切った方が得策というケースも少なくありません。

確定判決、和解調書、調停調書などは「債務名義」と呼ばれ、相手方が任意の支払に応じない場合、裁判所に強制執行を求めることができます。

強制執行には、大きく分けて

①不動産執行
②動産執行
③債権執行

の３種類がありますが、強制執行といえば、そのほとんどが③債権執行です。

しかし、強制執行をするにあたっては、相手方に財産があることが前提となっておりますので、勤務先等を事前に把握しておくことが重要となります。

このように、債権回収には様々な手段が考えられますが、どのような方法が適切かは事案によって異なります。

当事務所には蓄積された事例やノウハウもあるため、事案毎に最適な方法をご提案することが可能です。まずは、お気軽にご相談ください。