上記以外の理由による立退きを請求したい方へ
ペットを飼ってはいけない約束なのにペットを飼っている
連日ひどく騒音をたて近隣住民から苦情が来ている
無断で転貸している
といった理由により立退きを請求したい場合は、家賃・賃料の未払いのケースと同様に、賃借人のそのような行為が「当事者間の信頼関係が破壊されたといえる事情」に当たるかどうかが問題となります。
契約書に「契約違反があったら家主は契約を解除できる」と定めている場合であっても、単に契約違反行為があったというだけでは必ずしも解除できるわけではありません。
契約違反行為により信頼関係が破壊されたといえる場合にのみ契約解除が認められます。
どのような場合に信頼関係が破壊されたといえるかの判断はケースバイケースで結論が異なり一概には言えませんので、契約解除が認められる可能性があるかどうかは個別に弁護士にご相談ください。
賃借人の契約違反ではなく、家主側の理由、たとえば建物の老朽化、耐震性能不足、土地の有効活用等を理由として立退きを求めたいという場合は、家主からの一方的解除を認めるべき「正当事由」があるかどうかにより判断されます。
正当事由の有無は、家主と賃借人双方の建物使用の必要性を主たる要素とし、それに加えて建物賃貸借契約に関する従前の経過、建物の利用状況や現況、立退料や代替建物の提供等を加味して判断されます。
非常に古い木造建物で今にも朽ち果てる危険性があるような例外的なケースでは立退料が不要とされることもありますが、通常は耐震性能不足等の事情があってもそれら事情に加えて立退料を支払わなければ立退きが認められません。
立退料の金額は、事案によって異なりますが、移転にかかる実際の費用の他に、借家権価額、営業補償費等を含むため、賃借人が当該建物で事業を行っている場合は非常に高額になることが多いです。
