家賃保証会社・不動産管理会社の方へ
１ 家賃保証会社にとっての建物明渡の必要性
マンションやアパート、ビルなどの賃貸借契約において、借主が賃料（家賃）の支払を滞納している場合、貸主（オーナー）が家賃保証会社と保証契約を締結していれば、保証債務の履行として、家賃保証会社は貸主（オーナー）に対して賃料（家賃）を支払う必要があります。
家賃保証会社の存在理由はこのような保証債務の履行ではありますが、借主が賃料（家賃）の滞納を続けていけば、家賃保証会社にとっては支出が増えていくだけですので、そのような借主には建物を明け渡させなければなりません。
２ 家賃保証を受けている貸主も、弁護士に依頼する必要があります！
家賃保証会社の保証契約には、保証債務を履行する期間や金額について制限を設けることが一般的です。
そうすると、貸主（オーナー）としても、家賃保証会社に頼りっぱなしというわけにはいかず、借主には建物を明け渡してもらわなければなりません。
なお、不動産管理会社は、賃料（家賃）の滞納が起きた場合、貸主（オーナー）から明渡交渉を依頼されることが少なくありません。
しかし、明渡交渉は、弁護士法７２条にいう「一般の法律事件」に該当する可能性があり、弁護士以外が行うことは法律上禁止されていると考えておく必要があります。そうすると、不動産会社に依頼して借主との明渡合意に至ったとしても、後になって借主から弁護士違反を理由にして合意が無効であると主張されるリスクが付きまとうので、明渡交渉は弁護士に依頼する必要があります。
３ 建物明渡請求の最終手段としての訴訟と強制執行
貸主（オーナー）、家賃保証会社、不動産管理会社のいずれであっても、借主に無断で建物（部屋）に立ち入って鍵を交換したり荷物を搬出したりしてはいけないのは言うまでもありません。
したがって、賃料（家賃）の支払を滞納している借主に対して明渡を求めたい場合については、まずは弁護士に建物明渡請求を依頼し、交渉でまとまらない場合は訴訟を提起して、最終的には強制執行をすべきです。
４ 継続的な依頼は顧問弁護士に！
家賃保証会社や不動産管理会社はこのようなトラブルを常に数多く抱えていることでしょう。
弁護士との間で顧問契約を締結すれば、迅速に対応するとともに、報酬も抑えられるので、メリットがあります。
したがって、ぜひ弁護士と顧問契約を結ぶことをお勧めします。
